Объект 161 · idealista 109301704
Земля в Ллореде настоящая — раздел на пять лотов пока только на бумаге
Gozón (Podes), Asturias · 100 000 €
Кадастр RC 52025A02900151 · Polígono 29, Parcela 151, paraje Reguerín, деревня Lloreda (не Monteril) · объявление на idealista · Строка в трекере — …/properties/161.
не «solar»
Вердикт в одном абзаце
Это не то, что написано в карточке idealista, и лучше, чем можно подумать по словам «núcleo rural».
Хорошо и проверено. Место реальное: деревня в 1,04 км от моря на плато 84–93 м, склон падает к воде на север — дом смотрит на море и на юг сразу; пляж Riba Pachón 3 минуты, школа 6, больница San Agustín 18, аэропорт 30 (пересчитано трекером с настоящей координаты). Оптика FTTH 1000 Мбит/с уже заведена на эту парцелу (карта покрытия Минцифры по REFCAT, три оператора). Береговой запрет POLA/PESC подходит к границе на 97 м, но участок из него законно вырезан — пересечений со слоями SNU de Costas ноль. Форма правильная (габарит 88 × 114 м, вписанный круг Ø 71 м). Море с земли видно и по видео, и по расчёту рельефа EU-DEM.
Плохо и тоже проверено. «Городская земля (solar)» — неправда: сетка 2 м по реальному контуру (1 895 точек, слой Княжества) даёт 100 % участка Suelo No Urbanizable, núcleo rural denso. Канализации в Подесе сегодня нет, а даты старта работ по проекту «Saneamiento de Gozón, Fase 4» не названо нигде. Продавец — не частник и не агентство, а архитектурное бюро Halka (SLP, зарегистрирована 08.01.2026, торговля землёй в устав не входит), и в баннере он применяет нормы соседней деревни Монтерил. Цена 80 €/м² — примерно в полтора раза выше медианы запросов по Гозону (≈ 50 €/м², 19 объявлений). Вид на море не защищён: лоты D и E теряют его, как только застроятся соседние лоты того же продавца, а через дорогу к северу лежат пять пустых застраиваемых лугов внутри той же деревни.
И главное, на чём держится решение. Покупается не участок, а чужой проект деления, который ещё никто не согласовал — слово «en proyecto» стоит на баннере продавца собственноручно. Пока нет лицензии на деление, юридически не существует ни лота A, ни лота C: есть одна финка на 6 615 м², и нотариус не оформит продажу куска без муниципальной лицензии (ст. 26.2 закона о земле). разбор участка и опознания…
Что говорит трекер
Скоры живут в приложении: строка 161.
Скажем вслух, где трекер и досье расходятся. Компонент «цена» стоит на 100, потому что трекер видит 80 €/м² при четырёх соседях в базе — но эти четверо — из других муниципалитетов. Обе модели (claude-sonnet-5 и gpt-5.6-terra) пометили карточку UNDERPRICED и сами назвали первым риском «городской статус из объявления не проверен, подтверждать в мэрии». По девятнадцати живым объявлениям самого Гозона в том же размере медиана — 50 €/м², то есть 80 €/м² уже выше неё. Высокий инвестиционный скор держится на дешевизне за метр и удачном месте; он не знает, что метры пока нельзя ни разделить, ни застроить без лицензии.
Что решает покупку
- Спросить продавца, какой именно лот идёт за 100 000 € и подана ли лицензия на деление. Бесплатно, но решает всё: фиксированные ли это сто тысяч за любой лот или пропорция от площади (разница между A и B по шкале 80 €/м² — 32 тысячи).
- Certificación sobre condiciones de edificabilidad в мэрии Гозона по кадастровому номеру. Официальный ответ о том, что здесь можно; срок по закону — месяц, стоимость — муниципальная таса.
- Nota simple по финке. ~10 €: показывает собственника, обременения и сервитуты — и косвенно, кто продаёт. От этого зависит налог на покупку: 8 % ITP у частника против 21 % IVA + 1,2 % AJD у бизнеса — разница около 14 000 € на сто тысяч.
- Проверить valor de referencia кадастра. Бесплатно на портале Catastro: если для парцелы с домом 1900 года он выше 100 000 €, ITP посчитают от него, а не от цены сделки.
- Задаток (arras) — только после первых трёх шагов. Раньше — исключительно с отменительным условием: нет лицензии на деление к дате X — деньги возвращаются.