Derecho · Urbanismo

Qué se puede construir aquí y con arreglo a qué normas

PGO de Gozón (texto refundido, BOPA n.º 155 de 6-VII-2015), artículos citados literalmente.

Clasificación: medido, no una paráfrasis

Capas del Principado (Visor_RPGUR), malla de 2 m sobre el contorno real de la parcela, 1.895 puntos.

Capa	Respuesta para la parcela	Qué significa
41 Clasificación	SNU — 100 %	suelo no urbano y no urbanizable
37 Núcleos rurales	LLOREDA, subcategoría NRD — 100 %	núcleo delimitado, «núcleo rural denso»
38 Categoría SNU	SNU-NR-D — 100 %	lo mismo, visto desde otra capa
17 Suelos urbanos	0 %	el «solar» del anuncio no se confirma en absoluto
22 SNU de Costas (PESC)	0 % — el punto más cercano está a 97 m	la prohibición costera no se aplica
10 Litoral (POLA)	0 %	lo mismo
23 / 24 SNU de especial protección e interés	0 %	la parcela no está en categoría de protección ambiental del plan

Zonificación — En azul, la franja de SNU de Costas (POLA/PESC), donde está prohibida la vivienda; se extiende a lo largo de toda la costa unos 1,5 km hacia el interior. En verde, el núcleo de LLOREDA (NRD), recortado de esa franja; en amarillo, MONTERIL (NRM), cuyas normas cita el vendedor. En rojo, la parcela.

Por qué la parcela no queda dentro de la prohibición costera. Asturias, mediante sus planes POLA (2005) y PESC (2016), amplió la prohibición de vivienda desde los 100 m que fija la ley estatal de costas hasta una franja del orden de 500 m o más, y esta prohibición prevalece sobre el plan municipal. Pero tiene una excepción directa: el núcleo rural delimitado gráficamente. En el mapa anterior se ve cómo la franja bordea el núcleo. Desde el límite de la parcela hasta el borde de la franja hay 97 m. Es decir, un prado vecino a cien metros al oeste podría ya no ser apto para vivienda, mientras que este sí lo es.

Normas del núcleo «denso» (NRD)

Literal del plan; entre paréntesis, qué significa para el comprador.

Artículo	Norma	Aquí
538.1	En el NRD no se establece una superficie mínima para construir: se puede edificar en cualquier finca existente y no segregada, siempre que la edificación quepa conforme al resto de las normas	favorable
540.2	Superficie mínima de la parcela resultante de una división: NRD — 600 m² (NRM — 1.250 m²)	los cinco lotes duplican esa superficie
540.3–540.4	Máximo de 5 parcelas resultantes de una misma finca matriz (en el 540.4 el propio plan dice «número máximo de parcelas resultantes»)	exactamente 5 — es el tope, sin margen
540.5	Cada parcela resultante debe tener como mínimo 5 m de frente a un viario público existente, y dentro de su contorno debe inscribirse un círculo de Ø 15 m	los círculos están trazados; el frente lo verifica el ayuntamiento
540.7 y 542.2	La división se apoya únicamente en la red viaria existente; abrir nuevos viarios públicos para los lotes no está permitido «en ningún caso»	riesgo clave del plan del vendedor
540.9	El agua, la luz, el saneamiento y la conexión a las redes municipales corren a cargo del promotor; no se conceden licencias de construcción mientras esto no esté resuelto	no hay saneamiento
540.10	La división que afecte a una carretera requiere informe previo del titular de la carretera	GO-13 es una carretera del Principado
544.1 / 487.2	Superficie máxima de la vivienda: 300 m² (confirmado tres veces: el plan en dos ocasiones y el reglamento regional ROTU 147.2.b)	el dato de idealista no es invención
486.1.a	Altura: 2 plantas, hasta cornisa 7 m, hasta cumbrera 10 m; se admite bajocubierta	una vivienda convencional encaja
485.1	Retranqueo de 3 m respecto a la «línea teórica de cierre» a lo largo del camino. El retranqueo respecto a los linderos con los vecinos no figura como cifra en el propio plan de Gozón — los 3 m se toman del reglamento regional ROTU (art. 147.2.e)	consultar con el técnico
539	Está prohibida la división horizontal de edificios: una vivienda por edificio	no lo necesitamos de todos modos
536.3	La densidad en núcleo rural no supera las 15 viviendas por hectárea	en 0,66 ha son ~9,9 — cinco viviendas cumplen
536.4.d	A ningún núcleo se le puede permitir crecer más del doble del número de viviendas ya existente (la misma norma figura en la ley regional TROTU 138.1)	se desconoce cuántas viviendas hay en Lloreda «según el plan»

Sobre el techo de crecimiento del núcleo, con franqueza. En Lloreda, según el agregador vivirasturias.com, hay unas 10 viviendas (la página no indica el año del censo). Si se toma 10 como base, el techo de crecimiento son otras 10, y las cinco viviendas nuevas caben dentro de ese margen. Pero ni en el plan de Gozón ni en el reglamento regional se especifica en qué fecha se fija el número «ya existente» — se buscó expresamente y no se encontró. La cifra que tiene validez la recoge el «Catálogo de Núcleos Rurales» del propio plan, y no se ha podido localizar como documento independiente en la web del ayuntamiento. Por tanto, es una pregunta para el técnico municipal, no un cálculo.

Dos vías legales hacia las cinco parcelas — y por qué la «urbanización privada» no es una de ellas

Primera vía, la ordinaria (art. 540). Licencia de parcelación en el ayuntamiento. Condiciones: cada una de las cinco parcelas resultantes ≥ 600 m², en cada una se inscribe un círculo de Ø 15 m, cada una tiene ≥ 5 m de frente a una vía, que ya exista y sea pública, y ningún viario nuevo. Por geometría parece alcanzable: al norte la parcela tiene 116 m a lo largo del camino del núcleo (lotes A y B), al sur 65 m a lo largo de la GO-13 (lotes C y D, y, al parecer, el borde de E). El punto débil es precisamente el lote E: sus linderos este y sureste discurren junto a los vecinos, y queda la duda de si le alcanzan los 5 m de frente a la GO-13.

Segunda vía, la pesada (arts. 545–546, «Ordenación de Conjunto»). Existe precisamente para los casos en que las parcelas no cumplen las condiciones ordinarias, o cuando se quiere superar el número de divisiones. Exige Plan Especial y convenio con el ayuntamiento. En el NRD permite hasta 6 viviendas a razón de 600 m² por vivienda tras las cesiones — es decir, una más que la vía ordinaria. Esta es, por cierto, la única vía hacia una sexta parcela, si llegara a hacer falta. Pero: el terreno destinado a un viario nuevo o ampliado se cede gratuitamente y en propiedad al ayuntamiento (546.1.c), cada parcela resultante sigue necesitando 5 m de frente (546.1.f), y no se pueden reconfigurar los linderos (545.4, 546.1.h).

No existe una tercera vía. La frase del vendedor «Proyecto de Urbanización Privada con espacios comunes» describe un viario privado en copropiedad de los cinco titulares. La vía ordinaria no admite en absoluto ese tipo de viario; la vía pesada sí admite un viario nuevo, pero exige cederlo al municipio. Por tanto, o bien los cinco lotes salen a una vía pública y el viario privado sencillamente no hace falta (en cuyo caso la frase es marketing), o bien hace falta — y entonces el plan, tal como está, no es viable. Distinguir entre estos dos casos solo puede hacerlo un técnico municipal a partir del plano. La indicación «en proyecto» en el anuncio significa que, por ahora, no hay nada aprobado.

Protecciones naturales: dentro de dos, pero ambas apenas añaden nada

Paisaje Protegido del Cabo Peñas — la parcela está dentro, en la zona de «Uso General». El paisaje protegido se declaró por el Decreto 80/1995 (1.926 ha, todas en Gozón); la zonificación es el Decreto 154/2014. La zona de uso general incluye los «núcleos de población» — es decir, el límite sigue el contorno del núcleo, y la parcela queda dentro precisamente por eso. El propio decreto establece que, en la zona de uso general, rigen las «Normas de Planeamiento del concejo de Gozón», y no exige un permiso aparte para una vivienda ordinaria (los apartados sobre «informe favorable» se refieren a minas, torres de telecomunicaciones e instalaciones hidráulicas).

Red Natura 2000: dentro de la ZEC ES1200055 «Cabo Busto-Luanco», fuera de la ZEPA. Aquí la costa está configurada de forma que la zona de aves (ZEPA) queda pegada al borde, mientras que la zona de protección de hábitats (ZEC) se adentra hacia la meseta — una parcela a un kilómetro del agua queda dentro de la ZEC y fuera de la ZEPA. Punto importante: el Anexo IV del mismo Decreto 154/2014 exime expresamente de evaluación de impacto formal a las «actuaciones proyectadas dentro de… suelo no urbanizable de núcleo rural», siempre que no se afecte a hábitats ni a especies. Es decir, no hace falta un expediente ambiental aparte para la vivienda.

Costas. La parcela está fuera del dominio público marítimo-terrestre, fuera de la franja de protección de 100 m, fuera de la zona de tránsito y fuera de la zona de influencia de 500 m de la ley estatal. El documento aparte «certificado de no invasión del DPMT», de la Demarcación de Costas, sigue siendo opcional — pero es barato y zanja la cuestión para siempre.